Følg CBRE AS

Leiekontrakter: Risikosport eller konkurransefortrinn?

Blogginnlegg   •   nov 02, 2018 08:45 CET

Foto: Mike Kononov, Unsplash

Å være leietaker i en digital verden blir stadig mer krevende, og det må vurderes langt flere forhold enn beliggenhet og lengde på leiekontrakten.

Kampen om talentene er stor. Lokasjon, fleksibilitet, nye arbeidsformer og høy servicegrad blir et stadig viktigere konkurransefortrinn. Bedrifter som for noen år siden søkte seg ut av sentrum, er nå på full fart inn igjen. Samtidig er næringslivet opptatt av kostnadseffektivitet, produktivitet og lønnsomhet. Dimensjoneringen, miks av arealstørrelse og type areal bedriften trenger om 3, 5 eller 7 år er vanskelig å forutse. Det holder ikke lenger å gange antall ansatte med 20 m2. Eller å ta en kikk på budsjettet for vekstprognosene.

I en undersøkelse utført av CBRE (Global Tenant Survey 2018) ønsker 57 % av alle kontorleietakere økt fleksibilitet i sine leieforhold. Og 64 % av store selskaper forventer at deres behov for coworking-areal vil øke betydelig i årene som kommer. Kontraktsutløp kan således være en gylden anledning til å virkeliggjøre virksomhetens strategiske og taktiske mål.

Fra CFO til HR – fra hardware til software

Vi tror skiftet fra å se på eiendom som en «hardware» til en brukeropplevd «software» vil være helt sentralt i tiden fremover. I dag bruker 62 % av leietakere teknologi for å effektivisere bruken av arealene og 39 % på brukeropplevelse og produktivitet mot hhv. forventet 42 % og 56 % i tiden fremover.

Endringene vil stille nye krav til forvaltning av eiendomsmassen, et høyere servicenivå og forbruk basert på sanntid og predikativ analyse. I praksis er dette en sammensmeltning mellom arbeidsplassen og utleiers service. Skiftet går fra «hardware» og det fysiske miljø til hvordan vi som mennesker trives og er mest produktive.

Risikosport for leietakere

Hva bør leietaker fylle leieavtalen med av innhold, for å sikre dagens og fremtidige krav og behov? Leietakere møter utleiere på deres hjemmebane. Prosessene er ofte krevende, med behov for spesialisert kunnskap, erfaring og riktig «verktøykasse». Samtidig er stadig flere attraktive eiendommer nå «off-market» pga. vesentlige lavere ledighet i sentrumsnære beliggenheter. Dermed må «puslespillet» legges mange år i forkant.

Slike prosesser kan nærmest være risikosport for en leietaker å løse alene. Aktører som hele tiden er i markedet, på både rådgiver- og utleiesiden vil ha fortrinn ved å kjenne til alle faktorer, i motsetning til ledere i virksomheter som er i markedet hvert 5, 7 eller 10 år.

Store volum, økt kompleksitet

I 2008 var 360 000 m2 ute på offisielle søk etter eiendom i Norge, og som antatt benyttet rådgiver. 10 år senere er dette volumet økt til 650 000 m2. Følges trenden de neste 10 årene, når vi opp mot 1 million m2 årlig som håndteres av rådgivere.

Med den stadig økende kompleksiteten i eiendomsmarkedet, får de mindre aktørene, både på inn- og utleiesiden et handicap. Lokale, ofte dyktige, men mindre aktører uten betydelig internasjonal analysekapasitet vil ofte komme til kort i møte med kundens krevende behov. Det holder ikke med antagelser og magefølelse, kundene krever innsiktsfull analyse og erfaringsbasert fakta.

Jeg kan selvsagt si at «Skaff deg en god leietakerrådgiver» og prate for min syke mor. Og ja, det er delvis resepten, men viktigere er det å få eiendom opp på strategi- og styrenivå. Ikke bare pga. store fremtidige forpliktelser, men vel så mye for å ha et bevisst forhold til egen attraktivitet som arbeidsgiver, samarbeidspartner og leverandør. Og et bevisst forhold til arealene som virkemiddel for å nå bedriftens overordnede mål. 

__________________

Innlegget er publisert i Kapital nr.19/2018

Kommentarer (0)

Legg til kommentar

Kommentar

Ved å sende inn kommentaren aksepterer du at dine personopplysninger behandles i samsvar med Mynewsdesks <a href="http://media.cbre.no/no/about/terms-and-conditions/privacy_policy">Personvernerklæring</a>.