Følg CBRE AS

EIENDOMSBRANSJENS NESTE REVOLUSJON

Blogginnlegg   •   sep 15, 2017 11:03 CEST

Vi lever i en alder med enestående endringer, hvor tilnærmet enhver bransje, fra underholdningsbransjen til hotell, handel og finans, blir satt på prøve.

Det tok Uber mindre enn to år til å endre taxiindustrien for godt i byer over hele verden. Og tempoet for endringer øker raskt. Fra 60-tallet pleide de største selskapene i USA være del av S&P 500 indeksen i 33 år, nå blir de der ikke mer enn 14 år i snitt. Dette viser at utskiftningen blant de aller største selskaper i verden øker stadig.

Men til tross for pågående endringer i næringslivet, så har én bransje vært spesiell treig. Næringslivet beveger seg fort, mens eiendomsbransjen har historisk sett vært treig og lite åpen for endringer. Frem til nå.

Fremtiden av enhver bedrift som leier kontorarealer er mindre sikker enn noen gang. Noe som skaper et ekstremt behov for et paradigmeskifte i måten vi forutser etterspørselen etter lokaler og hvordan man optimaliserer tilbudet.

En ny og banebrytende metode hjelper ikke bare med å ta ut overflødig kapasitet fra eiendomsbestittere og leietakere. Det har potensiale til å "disrupte" hele eiendomsbransjen.

Med prediktiv analyse har CBRE, sammen med sine kunder, en helt ny synsvinkel til å fastsette de beste leiealternativene etter selskapets spesifikke behov ved å ta hensyn til volatilitet og usikkerhet rundt deres fremtidige antall ansatte.


PLAN A, B, C OG…

Å legge planer for et selskaps plassbehov kan være ekstremt vanskelig. Hvor fort vokser selskapet, og med hvor mye? Hvilke nye produkter lanseres de neste årene? Og hvordan vil de påvirke ulike bransjer? Hvor lange leieavtaler skal man binde seg til, og skal man betale ekstra for en mer fleksibel leiekontrakt?

Slik fungerer metoden: i stedet for å planlegge for hva de tror kommer til å skje, bør selskaper legge strategier ovenfor endringer, slik at de kan skape en fleksibilitet rundt deres eiendommer for å tilpasse seg etterhvert som forretningen deres endres.

"Man har vanligvis signert leiekontrakter på 10 til 15 år, og det på et stort antall kvadratmeter. Bare tenk på organisasjonen du er i. Hvordan ser den ut om to år, og kan du i det hele tatt forestille deg hvor selskapet er om 10 eller 15 år?" sier Christelle Bron, senior direktør for leietakerrådgivning på CBREs New York kontor.

Et team fra CBREs kontor i New York jobber med å bygge mer fleksibilitet i eiendomsavtalene, for å hjelpe kunder med risikostyring og for å til slutt redusere eiendomskostnadene. Et selskap som leter etter lokaler i USA eller i Norge er typisk forventet å signere en 5, 10 eller 15 års leiekontrakt. Ofte er denne kalkulert på bakgrunn av vektprognoser for selskapet for blir utdatert i det kontrakten er signert.

"Prognoser er en sentral del av måten ledere opererer på. De fleste organisasjoner planlegger for å usikkerhet ved å generere scenarier med høy, middels og lav sannsynlighet. Alt for ofte velger de veien i midten. Selv om vi på ingen måte man skal slutte med prognoser, foreslår vi at selskaper skal innse sine begrensninger," sier en rapport fra BCG publisert i fjor.

I 2005 slapp BCG en studie som fant ut at 41% av eiendomssjefene i ulike selskaper oppdaget at deres prognoser for forventet plassbehov bommet med mer enn 100%. Tolv år senere, i 2017, har nok ikke så mye forandret seg. Faktisk så forandrer verden seg i et enda høyere tempo, næringslivet er mer dynamisk og enhver industri blir konfrontert med endringer.


IKKE GJETT … STRESS-TEST

Den tradisjonelle måten å gjøre ting på, ifølge CBRE, er at den ansvarlige for eiendom spør selskapet sitt om deres behov for plass, og som oftest resulterer dette i veldig upresise estimater.

For eksempel, et selskap kan si at de forventet å øke sin markedsandel de neste 3 årene med 5% hvert år. Kanskje de derfor leier 8 eller 10 prosent mer areal for å ta høyde for vekst. Men i bunn og grunn er dette ren gjetting.

Den nye metoden bruker teknikker som tar høyde for nettopp denne usikkerheten og kan hjelpe selskaper med å legge planer for endringer.

Se for deg at et selskaps leiekontrakt er i ferd med å gå ut og de må lete etter nye lokaler. Ved å ta historiske antall ansatte, industriens data for vekt og selskapets estimater, kan teamet i CBRE skape en statistisk prognose som kan "stress testes" i forhold til ulike leiekontrakter, størrelser, opsjoner og headcount. Tusenvis av leiekontrakter i ulike størrelser, med ulike kombinasjonsmuligheter og opsjoner blir koblet inn i algoritmen. Leietakerrådgiveren sjekker da dette opp med markedsekspertene for å identifisere at dette er handlingsverdig informasjon fra både et business- og markedsperspektiv.


DELTE KONTORLANDSKAP

Delte kontorlandskap, slik som Regus, Mesh eller WeWork, vokser kraftig og etableres i byer over hele verden. Men det er ikke bare oppstartsbedrifter som leter etter å leie "kontor-for-en-dag" for en liten mengde ansatte lenger. Større, mer etablerte bedrifter benytter seg nå av denne delte, bruksbaserte modellen for å håndtere volatilitet i deres bedrift, forteller CBRE.

En fremtidssikrende modell, slik som denne tilbudt av CBRE, kan være middelveien mellom å signere en 10-års leiekontrakt for 5000 kvadratmeter, basert på beste gjetting, og villigheten til betale litt mer for å flytte et fleksibelt antall kvadratmeter over i et kontordelingslandskap.


GI MEG ALTERNATIVER

Disse verktøyene kan bli betydelig viktigere i et usikkert marked. I et nedadgående marked vil leietakere oppnå mer fleksibilitet for en billigere penge. Noen utleiere vil kanskje vurdere å tilby mer fleksible leieavtaler som et produkt – noe som ikke er veldig vanlig i dag, men som blir stadig mer etterspurt.

Etterspørselen etter mer fleksibilitet i leieavtaler kan hjelpe gårdeiere med å differensiere seg fra konkurrentene ved å tilby "et produkt som få andre tilbyr".

Dette er første steg i utviklingen. Ettersom selskapene har bevegd seg mot småligere forsyningskjeder, det å tilby Software som en tjeneste og outsourcing, vil de også begynne å anvende disse prinsippene innen eiendom. Gårdeiere vil på sin side bli nødt til å tilpasse sine produkter for å svare på etterspørselen. 

(Artikkel fra Blueprint by CBRE: https://blueprint.cbre.com/the-next-revolution-in-real-estate-using-big-data-to-predict-space-needs/)

Kommentarer (0)

Legg til kommentar

Kommentar

Agree With Privacy Policy